【问题咨询】
西安的赵女士说：2012年他们公司买受经法院拍卖法院某房地产开发有限公司）名下的一处楼盘。在他们公司与法院办理交接时，发现原公司将法院查封的若干间房屋分别租赁给几位不知情的第三人，租期有的长达十年之久。虽经法院公告公示赵女士的公司为现房屋所有权人，但各租户均不配合与她们公司重新签订租赁合同或腾退房屋，导致赵女士的公司不能实现对房屋的实际占有和控制权。现赵女士的公司申请法院将租房人予以腾退，在法院张贴出限期腾退房屋的公告后，租房人提出执行异议，认为其已签订合同并交纳房租，法院应维护其租赁使用房屋的权益。赵女士想问：她们公司的权益能否受保障？
【齐信解答】
赵女士的权益应当予以维护，主要理由如下：
《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，法院依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产，应当予以公示，公示后在采取强制措施期间，任何人未经法院允许，不得对该财产作出转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。
另，从合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部门予以登记备案，并张贴公告，通过这些形式进行公示，该房屋属限制流通物，被执行人未经法院允许无权处置。被执行人私自将房屋进行出租，所签订的租赁合同无效，承租人如在签订合同时为善意，不了解房屋真实状况，可通过法律程序追究被执行人合同无效导致的损失，但法院有权依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
因此，经法院拍卖，乙公司为合法买受人，拥有房屋产权，有权向法院主张排除妨害，法院也应当维护强制查封的效力和买受人的合法权利，在调解无效的情况下，对非法占房人予以强制腾退。
一般情况下，买卖房屋大家都会比较谨慎，而且涉及到产权是否能够办理过户，购房人都会事先了解所购房屋的产权情况，但租赁房屋时人们往往会忽略这一问题。从本案可以得出教训，想要租赁房屋，承租人应当通过正当的中介渠道，中介公司会事先查明房屋的权属和状况，保证合同的有效性。如果自己直接向出租人租赁，也应去房屋管理部门查询清楚，即使出租人确是房屋所有人，如该房屋属司法机关采取强制措施的财产，也不得承租，避免因合同无效导致其权益受到侵害。
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