【案情简介】
小英与小军系夫妻关系。小军于2005年12月2日到之信房产公司购买店面房两间，双方签订商品房买卖合同，并向被告开化县规划建设局下属机构开化县房地产管理处申请办理备案登记。2005年12月26日，小军向开化县建设银行按揭贷款55万元，小英为共同抵押人。2009年12月4日，小军要求退房，之信房产公司同意，并将已备案的商品房买卖合同、注销（变更）申请审批表、小军身份证明等送交开化县房地产管理处办理注销备案登记手续。开化县房地产管理处于2009年12月7日注销该备案登记。后，涉案房屋已由小强购买，且相关转让协议已为生效民事判决所确认。
小英诉至开化县人民法院，要求撤销开化县规划建设局撤销备案登记行为，小强退回相关房屋。
【法律问题】
注销商品房买卖合同备案登记是否需经房屋共有人确认？
【齐信说法】
对本案法律关系应从以下三个方面考虑：
１.商品房买卖合同备案行政登记属预告登记，保障物权化之债权。我国城市房地产管理法和建设部《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案登记制度。一般认为,该制度属预告登记，我国物权法亦有相应规定。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，不同于不动产物权在已完成状态下的一般登记,其所保障的是针对物权变动（设定、消灭或变更）的债权请求权。经保障后的此项权利被赋予一定的物权效力。如，商品房买卖合同备案登记后,虽不直接导致房屋所有权的设立或变动，但登记申请人由此取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，避免“一房二卖”给自身合法权益带来侵害。
２.注销商品房买卖合同备案行政登记涉及物权变动，其确认非囿于合同当事人。商品房买卖合同备案行政登记是房地产管理部门的法定职责，而该登记行为直接影响申请人可期物权的设定、消灭或变更，其注销行为必将阻却预告登记人实现物权。本案中，原告小英虽未在商品房买卖合同上签字，但根据婚姻法规定：“夫妻关系存续期间购置的房产属夫妻共有财产，非合同当事人身份不阻却其依法对涉案房屋享有共有权利。”物权法第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”小军未经共有人小英同意无权处分涉案房屋，且本案中，被告开化县规划建设局在其设定的申请表中明确要求，办理注销商品房买卖合同备案行政登记需提供商品房买卖合同、申请人身份证明、共有人关系证明等材料。故其在申请人小军没有提供共有人关系证明及经房屋共有人小英签名确认的情况下，注销商品房买卖合同备案行政登记，未尽审慎审查义务，行为违法。
３.商品房买卖合同备案行政登记具有从属性，不具对抗物权的效力。备案登记随权利人的权利变动而改变或消灭，不存在直接针对标的物的物权，不构成物权性障碍，具有从属性。其取得不动产物权的目的最终只能通过请求债务人履行不动产物权移转合意而实现，不能针对第三人。本案中，虽被告未尽审慎审查职责，行为违法，但该房屋已为第三人小强善意取得，原告小英无法向其请求债权。根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认违法，不撤销登记行为”之规定，故，本案选用确认违法的裁判方式。
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