【案情简介】
赵某等21人与被告宋某等10人同住平顶山市湛南路70号院8号楼。赵某等21人居住在二至四楼，宋某等10人居住在一楼。2010年左右，宋某等10人在南侧围墙与8号楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵某等人认为宋某等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活，且使南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到其财产安全。赵某等21人诉至法院，要求宋某等人恢复8号楼对应南侧围墙及拆除自建房。
【法律问题】
宋某是否有权在住宅区自建房屋并出租？
【齐信说法】
《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条对“有利害关系的业主”进行了解释，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。本案中赵某与宋某同住一幢楼，是上下相邻关系，符合 “有利害关系的业主”的主体身份，宋某在将住宅改变为经营性用房时，应依规定征得原告同意。但本案中，宋某的相关行为并未征得赵某等人的同意，该行为违反了法律规定。
根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑区划内的专有部分是具有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施等。根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，即使业主对其专有部分行使权利，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，依照上述规定，原、被告所共同居住的8号楼南侧围墙与8号楼之间的区域，非宋某专有部分，而属公共通行部分，其所提供空间应属公共场所。作为建筑物共有部分，该小区所有业主对该区域享有共有和共同管理的权利。宋某等人在8号楼南侧围墙与8号楼之间的空地上私建平房，侵害了赵某等人作为业主的共有权利。同时，宋某将私建平房作为经营性用房对外出租，商业噪音干扰了赵某等人的正常生活，且宋某私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，为楼上居民的财产安全带来了隐患。《物权法》第35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；上述相关司法解释也规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，宋某未经赵某同意，私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经营性用房对外出租，此侵权行为一直持续、侵权状态一直存在，赵某等人的诉讼请求符合法律规定，法院应予支持。
文件提供：陕西齐信律师事务所 网址：www.qixinlawfirm.com；电邮：admin@qixinlawfirm.com；QQ：4008001240；电话：029-89391240,400-800-1240。
