【案情简介】
于某计划出售自己名下的一套房改房，遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为，根据相关房改政策规定，必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于某未去补缴相关款项。2012年底，蒋某看中了于某的房子。双方很快就签订了购房合同。合同约定，于某将其名下的一套房屋售予蒋某，蒋某按房屋现状购入并过户，房屋总价32万；房屋过户税费由于某负担，房改房上市前的公示费、超标费由蒋某负担。之后，蒋某交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中，蒋某发现于某的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续，后蒋某向法院起诉，要求判令解除双方合同、于某返还购房款及利息，并承担双倍返还定金的责任。
【法律问题】
蒋某和于某之间购房的合同是否有效？
【齐信说法】
关于本案存在两种观点：
第一种观点认为，双方合同无效。争议的房屋是具有福利性质的房改房，必须经政府房改部门许可才能上市交易，属于需要政府审批的合同类型。由于本案中的房屋未获房改部门审批，发放上市许可，双方的买卖合同应属无效。
第二种观点认为，双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性、禁止性规定，应属有效。于某未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务，导致蒋某无法实现合同目的。本案应支持蒋某的解除双方合同的主张，并判令于某退还购房款及利息，并双倍返还定金。
我们同意第二种观点。其理由如下：
首先，于某与蒋某之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，因此，房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第9条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”讼争的房屋没有办理上市交易许可，只是导致无法办理房屋过户手续，而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定，房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效，因此，本案中的房屋买卖合同是有效的。
本案中，于某在签订合同之前已明知标的房应补缴超标款才能上市交易，其在交易时隐瞒了其未办上市交易证的重要事实，其行为存在欺诈。《合同法》第54条第2款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 同时第2款规定“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据上述规定，蒋某可以因于某欺诈行为而主张合同无效，即行使合同撤销权，当然也可以选择承认合同效力。
其次， 于某未办理房改房上市交易的许可，违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定，蒋某的义务是按照约定给付房款，而于某的义务则是交付房屋。根据房改房法规及政策规定，房改房只要补缴超标款，就可以获得上市交易许可，并可办理过户手续。但于某坚持不办理许可手续，是其单方行为导致整个合同最终无法履行，交易无法实现，损害了蒋某的合同利益。因此，蒋某主张于某违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。本案中于某承担违约责任的方式，就是除了退还购房款及利息外，还应双倍返还蒋某定金。
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