【问题咨询】
来自洛阳的朱先生说，自己3年前与某房产公司签订了商品房预售合同书，约定了建筑面积、价格、总房款及交房时间，依约某房产公司应于交付使用后半个月内办完房地产权证书。后双方又于2010年6月29日订立 “商品房预售补充合同”一份，其中约定：“产权证书由双方共同办理，按照国家、省、市有关规定，双方各自负担各自按照有关规定应承担的有关费用……具体办理时间由双方在房产交付使用时开始”，这两份协议均未约定违约金。交房3个月后，朱先生才知道这家房产公司尚未取得预售房屋的国土使用权证，导致自己现在不能取得房产证、土地证，朱先生问他可以起诉房产公司要求赔偿吗？ 具体赔偿数额该怎样确定？
【齐信解答】
关于本案中所争议房屋未能办理权属证书的责任问题。《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”，据此我们可以认定导致朱某不能办理房屋权属证书的过错责任在房产公司，房产公司应将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机关，并交纳由其承担的相关费用，协助朱某办理房产证、土地证。因房产公司未能履行相应的义务，导致房屋至今还不能办理权属证书，其行为构成违约，而且是一种持续的状态，因此，朱某可以要求房产公司承担违约责任。虽然合同中没有规定违约金的具体数额或者计算方法，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，违约金可以据此确定。
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