【问题咨询】
西安的孙先生说：其于2018年10月1日与某开发商签订商品房买卖合同，购买该开发商开发的一间商铺，并付清了全部房款。该合同约定：“开发商应自交房之日起90日内办好权属证书，否则从第91日起至业主实际取得房产权属证书之日止，开发商应按日向业主支付已交付房价款万分之三的违约金。”开发商虽依约交房，但交房后逾期146天才办好房产证，土地证更是逾期246天才办理完。双方在计算违约金逾期天数上发生争议：王某要求开发商按照246天预期天数支付逾期办证违约金，而开发商主张按146天逾期天数支付逾期办证违约金。孙先生想问：开发商的逾期时间到底是几天？
【齐信解答】
对于本案有两种不同的观点：
第一种观点认为，合同中所说的“权属证书”仅指房产证。开发商已为孙先生办好房产证，孙先生凭该房产证可对该房进行处置，土地证的逾期办理对孙先生无实际影响，故应以房产证办理逾期天数为计算逾期办证违约金的依据。
第二种观点认为，“权属证书”应理解为房产证和土地证，而不单单指房产证，故应以土地证办理逾期天数为计算逾期办证违约金的依据。
经分析，我们同意第二种观点，主要理由如下：
第一、《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”购房的目的是为了取得房屋的完全产权，而要证明一处房产产权完全归属于一个人，则房产证和土地证必须同时具备才可以。同时根据交易习惯，作为购房人也不可能只要求开发商只办理房产证，而土地证留给自己办理。
第二、《合同法》第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”由此，即使双方对涉案合同中的“权属证书”理解存在争议，也应作出不利于开发商一方的解释，故应认定涉案合同中的“权属证书”为房产证和土地证，
第三、实践中，房屋所有人若对房屋进行处置如出售，购买人往往都会要求出卖人出示房屋的“两证”，这样购买人才敢放心的购买。土地证的缺失，就有可能造成房屋难以出售，这有可能给房屋所有者带来损失。
故，本案应以逾期办理土地证的天数为计算违约金的依据。
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