【问题咨询】
北京的陈先生说：其伯父在房山区某村有宅院一处，1992年给其伯父颁发了集体土地使用证。1997年其伯父因身体原因迁到子女处居住，将该处宅院交由他们夫妇使用。2002年其伯父夫妇与其签订一份赠与书，约定：将该房屋赠与其夫妇。他们一直使用至今，但未办理过户手续。2012年其伯父去世。2013年2月其伯父的老伴起诉他们夫妇，要求确认双方之间的赠与无效，返还房屋。陈先生想问：赠与合同有效吗？
【齐信说法】
本案涉及的是不动产房屋赠与的法律关系问题。
首先，该案涉及两个法律关系，一个是农村宅基地及地上物使用权、处分权的法律关系；一个是赠与的法律关系。
我们先谈宅基地及地上物的使用权与处分权法律关系：根据法律规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，本村村民享有使用本村宅基地的权利。村民从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地即应由本村集体组织收回。故陈先生的伯父自将户口从本村迁出后，即丧失了该集体组织成员的资格，其原使用的宅基地亦应由村集体组织收回。陈先生的伯父无权处分宅基地，但可以处分地上物——即其所有的房屋。我们再谈赠与的法律关系：根据合同法规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中陈先生的伯父与他们夫妇的赠与系双方真实、自愿的意思表示，因此其伯父夫妇将属于自己的房屋赠与给他的合同内容是合法有效的。
其次，是该案所涉及赠与的法律程序问题。
《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。本案的关键是赠与财产的权利是否已经转移？房屋属于不动产，对于不动产物权的转移，法律有更严格的规定。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《合同法》第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。城市房地产管理法亦明确规定，房地产转让时，应当办理房产变更登记。但是，农村房屋办理过户手续，法律无明确规定，据此应驳回要求撤销赠与的诉讼请求。
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