【问题咨询】
西安的钱先生说：2012年7月21日，他与房屋出售方周某经某房产中介公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由其承购周某所有的房屋一套，房屋总价人民币100万元。协议还规定：双方同意在本协议生效之次日起七日内前往房产中介签订《房地产买卖合同》。若卖方未能履行本条所述事项，则卖方应向买方双倍返还定金;若买方未能履行本条所述事项，则卖方没收买方已支付的定金。同时，守约方同意将获得的定金赔偿的50%支付与房产中介，作为丙方居间服务的补偿。
协议签订当日，其向周某支付定金20万元，周某向其出具了定金收条。2012年7月25日，周某因其父母从国外回来，急需房屋长期居住，故该房屋无法出售，于是周某与房产中介于2012年7月27日签订《解除协议书》，周某愿意向其双倍返还定金40万元。
2012年7月28日，房产中介向其发出书面通知函，告知因周某违约而终止居间协议，周某同意向其双倍返还定金40万元，款项已划付至房产中介。按照居间协议的约定，违约金的50%系房产中介的服务费用，另50%是其的应得违约赔偿金。钱先生知悉后，对房产中介擅自处理定金违约金10万元的做法表示不满，要求房产中介向其全额返还购房定金及违约赔偿金共计40万元，房产中介表示拒绝。钱先生想问：房产中介的做法正确吗？
【齐信解答】
本案争议的焦点是：房产中介根据居间协议的违约责任条款分享居间守约方的应得违约赔偿金是否受法律保护?
《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
钱先生与周某之间虽签订的是房地产买卖居间协议，但事实上建立了定金合同关系，钱先生支付20万元定金系立约定金，是为了担保主合同即房地产买卖合同的签订而支付的，然而因周某的违约而未能如期签订房地产买卖合同，周某应按定金罚则承担违约责任，即应向钱先生双倍返还定金。
同时，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。钱先生委托房产中介提供居间服务以购买房屋，现因周某的违约，房产中介最终未能促成钱先生与周某签订房地产买卖合同，故按《合同法》的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。而《房地产买卖居间协议》中关于守约方应当按所获得的赔偿额的50%支付居间方作为劳动报酬的约定，违反了合同法的规定，此条款当属无效。故房产中介不能将周某返还的双倍定金中的10万元占为己有。不过，房产中介有权为本次居间而支出的必要费用，向委托方另案主张承担。
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