【问题咨询】
郑州的秦先生说：2012年10月18日，他与某房产中介公司方签订了一份房屋代购委托协议。协议约定秦先生委托该公司购买房产，委托期限为90天。协议第2条第2款约定，秦先生不得与房产中介公司介绍过的房主自行成交，否则房产中介公司有权获得本协议中约定的佣金；协议第4条第1款约定在房产中介公司为秦先生找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，秦先生按合同总房款的1％向原告支付佣金。协议第5条同时约定，秦先生本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与秦先生相关人员，均不可与房产中介公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向房产中介公司支付违约金。
2012年11月12日，房产中介公司与秦先生签订客户服务确认单，其上载明：房产公司经出售方同意将邢先生的房产推荐给秦先生，随后房产中介公司工作人员带领秦先生对以上房产及相关环境进行了考察。之后，房产中介公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。但不久，秦先生得知，房产中介公司给自己所看房屋的房主并未委托房产中介公司对外出售该套房屋。
2012年11月23日，秦先生通过房主邢先生在网上发布的卖房信息和别人介绍与邢先生接上头，随后，双方签订了房地产买卖契约，并办理了房屋过户。房产中介公司得知该情况后认为秦先生违背诚信，遂将秦先生告上法庭，要求支付佣金等相关损失。秦先生想问：房产中介公司做的合法吗？
【齐信解答】
本案是典型的房产中介合同纠纷。由于房地产市场尚不规范，房产公司为了规避风险往往采取订立有利于自己而不利于购房者的格式合同，这类格式合同中充斥着大量限制购房者利益的“霸王条款”。
房产中介合同，其法律性质为居间合同，是指居间人、中介公司，向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同，根据《合同法》第420条的规定，只有居间人促成合同成立，才可以请求委托人支付报酬。
本案中，双方签订的房屋代购委托协议第4条对佣金的支付作出了与合同法相一致的约定。据此，本案原告在没有促成被告签订购房合同的情况下，无权请求被告支付佣金。至于房产中介公司在带秦先生看房以后即在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样，不能证明原告已经履行了居间义务，亦不能以此向原告主张支付佣金。“客户服务确认单”属于中介公司内部文件，对秦先生没有法律约束力。
本案中，双方签订的房屋代购委托协议第5条限制了委托人的自行购房的权利，是典型的“霸王条款”。委托人订立居间合同后，仍然可以与第三人进行与委托事项相关的交易，这是委托人的权利。本案中介订立的格式合同，将委托人行使正当权利的行为，规定为违约行为，排除了委托人的主要权利，根据《合同法》第40条的规定，该格式合同条款无效。
此外，本案中介公司还存在欺诈行为，其带秦先生所看房屋的房主并未委托房产中介公司对外出售该套房屋，即原告没有向被告如实提供订立房屋买卖合同的信息。秦先生据此，也可以主张合同无效。
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