【问题咨询】
邯郸的宁女士说：由于儿子结婚想购买一套房子，但商品房太贵，因此就想买一套城郊的小产权房。虽觉得买小产权房有较大的风险，但房子的价格十分让他们心动。宁女士想问：她们是否应该买小产权房？风险在哪？
【齐信解答】
小产权的法律性质具有特殊性：一般地，“小产权房”主要分两种，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。应当明确的是，小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但这种合法的小产权房的销售对象是有限制的：根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，只能在集体成员内部转让、置换。综上，本集体成员的第三人购买或互换小产权房时，因为不能办理过户手续，房屋的物权不发生转移，也就得不到物权法上的保护。
我国《物权法》规定，除法律另有规定的以外，不动产的产权变更以登记为准，不动产产权自登记时起权利发生转移。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
另购买小产权房存在着极大的法律风险和政策风险：
第一，法律风险。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求卖房人退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使卖房人违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险。在购买的是在建小产权房，购房人与卖房人签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找卖房人索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
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