根据《城市房地产管理法》第38条的规定，公民的房地产转让，有下列情形之一的，一律认为无效。
1．没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金或没有取得土地使用权证书；没有按出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的没有完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地没有形成工业用地或者其他建设用地条件的，以出让方式取得土地使用权的房地产不能转让。
2．被司法机关和行政机关依法限制房地产权利的，该房地产有可能被拍卖、变卖等，其所有权属未确定状态，因此是不能转让的。
3．被依法收回土地使用权的。房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权是同时存在、不可分割的，转让房产必须以合法的土地使用权为前提。土地使用权被依法收回，原土地使用权人即失去了房屋所有权。因此该房地产是不能转让的。
4．处分共有房地产未经全体共同共有人、三分之二以上按份共有人同意的。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产和动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
5．权属有争议的。房地产转让的前提就是转让人享有房屋所有权或土地使用权。权属有争议，也就是权利归属还未得到确认，转让人对是否属自己所有或使用的房地产还未确定时当然不能转让该房地产。
6．未依法登记领取权属证书的。房屋所有权的取得和土地使用权的取得都需依法登记领取产权证或使用证才为有效。未依法登记领取权属证书，其房埋产权或土地使用权法律上不被承认，当然不能转让。
7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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