【案情简介】
刘先生有一套价值500万的别墅，因为出国就交给多年的好友林先生打理。为了方便管理，刘先生将身份证复印件与房产证都交给了林先生。林先生经营了一家个人公司，因资金紧张想向牛先生借款。牛先生同意借款，但是必须提供担保。林先生别无他法，只得将刘先生托给自己管理的别墅为不知情的牛先生做了抵押，并办理了登记。后因林先生经营不利导致破产，牛先生诉至法院，要求拍卖别墅。经过法定程序，最终被张先生拍的。刘先生归国听到消息后要求张先生返还别墅，张先生不肯，二人遂起纷争。
【法律问题】
擅自处分别人的不动产，物权所有人能否要求追回？
【齐信说法】
这涉及到无权处分与物权中的善意取得制度。
所谓的无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
刘先生将别墅交给林先生管理，这是一种无偿的保管合同关系。而林先生为了借款将刘先生的别墅抵押，则是一种无权的处分行为。因为，林先生只是保管人，而不是所有权人，不享有收益、处分的权利。而设立抵押，则是对所有权的限制，也是一种处分。这种无权处分的行为，必须得到权利人的追认，否则无效。
不动产的抵押，是抵押人将自己的不动产抵押给抵押权人。为自己的利益给第三人的财产设定义务，是无效的。但是，抵押权人也就是牛先生，对此豪不知情，并且已经支付了借款，更办理了登记。因此，这就符合不动产抵押的善意取得制度。
《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”
因此，当林先生到期不能还款并与牛先生达不成一致意见时，牛先生可以申请法院拍卖。经过法定程序的拍卖，别墅的所有权就由刘先生手中变到张先生手中，这是物权的继受取得的一种方式。张先生获得别墅的所有权，刘先生就不能再依所有权要求张先生返还。此时的刘先生，可以向林先生提起违约之诉或侵权之诉，用以保护权益。
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