未清偿完贷款的按揭房屋还能到银行再抵押贷款吗？

　【问题咨询】
　　　西安的程先生问：他2009年按揭购买了一套房子，当时购价180万元。后随着房地产市场的升温，房子现在升值为300万元。如今，他做生意需要钱，想用该房屋到银行抵押贷款，但该房屋还有100万的贷款未还。程先生想问：未清偿完贷款的按揭房屋还能到银行再抵押贷款吗？
　　　【齐信解答】
　　　这涉及到法律是否允许进行重复抵押的问题。
　　　所谓重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人分别为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。
　　　《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第51条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”
　　　另，《中华人民共和国担保法》第54条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。”《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
　　　所以，法律是允许一个抵押物在设定抵押权后，其余额价值还可以再抵押的，只是其再抵押担保的债权不得超过已抵押财产的余额部分罢了。这里要特别提醒各个债权人，重复抵押应做好各次抵押的登记，以充分防范风险。