【案情简介】
2011年9月，张某将其位于某大学城附近的、面积约100平方米的一套房屋出租给学生李某，合同约定：租金1500元/月；租期三年；租赁期间，未经张某同意，李某不得擅自对该房屋进行改造和转租，否则，张某有权解除合同，等等。2012年8月，张某发现，学生李某在未行告知的情况下擅自将该房屋改造成10间小房，除自己居住一间外，其余9间又分别以200-300元/间的不等价格转租给了其他9名学生。张某认为，李某擅自对该房屋进行改造和转租，系违约，遂要求李某恢复房屋原状，赔偿损失，并解除合同。而李某却认为，其对房屋所做改造系其为充分使用房屋的合理行为，事前不需经过张某同意，事中张某也无权干涉，且该改造本身为非结构性改造，其只要在合同期满为张某恢复房屋原状即可；至于说将9间房屋又出租给其他9名同学的问题，性质上属于其与其他9名同学的合租行为，而非转租，因此，反对张某的解除合同要求。双方各执己见，遂成讼。
【法律问题】
承租人擅自对房屋进行改造和转租，出租人是否有权解除租赁合同？
【齐信说法】
所谓转租，是指承租人在租赁期内将租入房屋又出租给第三方的行为。转租一般涉及两份租约（原出租人和租约）和三方当事人（原出租人、原承租人和新承租人）。
所谓合租，是指若干人组成一个整体共同作为承租方，与出租方签订租赁合同的行为。
转租与合租的主要区别在于：转租关系存在两份合同，其中转租合同的出租人是前一个出租合同的承租人；而合租合同只存在一份合同，其中承租人是由若干人组成的集合，它不是单一的一个人。
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据以上规定可以看出，我国法律并没有禁止房屋转租，但转租必须取得出租人同意，未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。
《商品房屋租赁管理办法》第11条进一步明确：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”即合法转租必须取得出租人的书面同意，口头同意但事后反悔的，视为出租人未同意。
对于因二次承租人给出租人造成的损害，出租人可根据《商品房屋租赁管理办法》第10条规定“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任”的规定，要求擅自转租人承担违约损害赔偿责任。也可以基于《侵权责任法》的有关规定，追究二次承租人的侵权责任。
综上所述，李某未经张某同意，擅自对房屋进行改造和转租，张某是有权解除租赁合同的，张某的主张会得到法院的支持。
文件提供：陕西齐信律师事务所 网址：www.qixinlawfirm.com；电邮：qixinlawfirm@163.com；电话：029-8838 1089。
