【案情简介】
西安南郊一村民赵某是独生子，2000年结婚时向政府申请了一块宅基地，盖了四间瓦房。2007年，赵某的父母过世，又留下一处宅院。2008年，赵某因为家里急需用钱，在和妻子商量过后，便将父母留下的房屋卖给了市民马某。2011年，政府征地，原宅院被列入拆迁范围，将获得大笔补偿款。赵某遂找到马某想退还房款、要回房屋，马某不允，遂成诉讼。
【法律问题】
买卖农村房屋是否有效？
【齐信解答】
《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”如果仅从该条款来看，现行法律并未明确禁止对农村房屋进行买卖，只是限制其再申请宅基地。
但《物权法》却规定了“房地一体”的原则，即“房随地走”或“地随房走”。具体而言，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物也要一并转让、抵押。也就是说，买卖房屋，不单单是买卖“房产”，而且还包括了该房屋占有范围内的“地产”，即土地使用权。
然而， 《土地管理法》规定农村的土地属于农民集体所有，集体组织成员依法享有土地使用权，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。所以，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。本案中，赵某向本集体经济组织以外的居民转让宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。因此，买卖农村房屋，除非买受人与出卖人是同一集体组织成员，否则买卖合同无效。
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