【问题咨询】
南京的邹女士称，我是我南京某小区的业主，小区内有许多广告。经过调查，我发现小区物业公司跟一家广告公司签订了广告位租赁协议，每年支付物业公司5万元在小区做广告。物业公司没有跟业主协商，也没有告知我们。小区内的楼梯、过道、外墙面等公共区域是小区业主共有的。请问：物业公司出租广告位合法吗？所得广告收入能要回来吗？
【齐信解答】
你好，根据物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干题的解释》的相关规定，“利用共有部分从事经营性活动”属于“由业主共同决定的事项”。此外，“其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”“擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予以支持。”由此可见，小区共有部分归全体业主共有，物业公司无权改变共有部分的用途，或者进行经营活动。综上，物业公司将业主共有部分出租用于广告位租赁行为违法，业主可以要求恢复原状或者赔偿损失。此外，所途收益在扣除合理成本后应该归全体业主共有，可以用于补充专项维修资金或者其他用途。
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