【案情简介】
2002年8月，A公司与B公司签订联合开发协议，由B公司筹措资金、实际负责项目开发的建设和销售，A公司提供建设用地；A公司的利润以建筑面积形式分得若干平方米商品住宅和商业用房。按照约定，B公司依法取得相关土地使用和规划建设及预售等证照。
工程竣工验收、交付使用后，B公司未按约分给A公司应得的商品住宅和商业用房，而与案外人签订商品房买卖合同，并交付使用。A公司向人民法院起诉，认为根据物权法第三十条规定，A公司因与B公司的联合开发原始取得涉诉房屋所有权，其权利应受法律保护，请求法院确认。
【法律问题】
房地产合作开发中，依约不参与商品房建造，没有依法在土地使用证和规划建设等相关许可证上进行登记的一方，能否仅以合作开发合同，在建造事实行为成就时，原始取得房屋所有权？
【齐信说法】
我们认为，A公司作为合作开发主体，并非物权法意义上的建造主体，不能原始取得涉诉房屋所有权。
因为，依照《物权法》相关规定，建造行为是原始取得不动产物权的根据之一，房地产开发所建房屋具有交易目的和市场流通性。为此，为维护房地产市场秩序和保障商品房交易安全，立法明确要求商品房的建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等证书，第三人通过体现房屋建造行为合法性和权利状态的土地使用权及其他相应证书，判断所购房屋物权状态。不动产登记部门亦是以土地使用权证等上述证书记载主体作为建造房屋合法取得房屋所有权的初始登记主体。况且，合作开发不等同于共同建造，建造行为必须在符合法律法规关于建造主体、条件等相关规定并依法办理土地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。
本案中，A公司与B公司签订联合开发协议书，约定由B公司负责项目开发、施工、销售，A公司按约将其名下的国有土地使用权作为合作开发投入，变更登记至B公司，由B公司按照双方约定进行开发建设。随即，B公司依法缴纳土地出让金和相关规费、以其名义办理了国有土地使用证和相关规划、建设等证书，在与施工单位签订施工合同，工程竣工验收、交付后，实际已完成涉诉房屋的建造，A公司未参与商品房建造，并未依法在土地使用证和规划、建设等证书上进行登记，不能依照《物权法》第三十条规定，原始取得涉诉房屋所有权。
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