【案情简介】
2002年8月，A公司与B公司签订联合开发协议，由B公司筹措开发资金，A公司提供建设用地，B公司负责项目开发建设和销售；利润分配以建筑面积形式，分给A公司若干平方米商品住宅和商业用房。按照约定，B公司依法取得相关土地使用和规划建设及预售等证照，实际完成项目开发建设。
工程竣工验收交付使用后，B公司未按约将应分给A公司的商品住宅和商业用房交付A公司，而与案外人签订商品房买卖合同，并交付使用。
A公司向人民法院提起诉讼，认为根据物权法第三十条规定，A公司因与B公司的联合开发原始取得涉诉房屋所有权，其权利应受法律保护，请求法院确认其所有权。
【法律问题】
房地产合作开发中，依照约定不参与商品房建造，没有依法在土地使用证和规划建设等建造许可证簿上进行登记的合作开发方，能否仅以合作开发合同，依照物权法第三十条的规定在建造事实行为成就时原始取得房屋所有权？
【齐信说法】
本所认为，A公司作为合作开发主体，并非物权法意义上的建造主体，并不能依照《物权法》第三十条的规定原始取得涉诉房屋所有权。房屋分配协议内容，只有依照相应程序确认后，才能产生物权效力。
依照《物权法》相关规定，建造行为是原始取得不动产物权的根据之一。房地产开发建设不同于一般的自有住房建设，其所建房屋具有交易目的和市场流通性。因此，保障交易安全，维护第三人的信赖利益至关重要。为维护房地产市场开发建设秩序和保障商品房交易安全，现行立法明确要求商品房的建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等证书，上述证书具有权利推定和权利公示的效果，第三人通过体现房屋建造行为合法性和权利状态的土地使用权以及相应规划、建设等证书，判断所购房屋物权状态。不动产登记部门亦是以土地使用权证等上述证书记载主体作为建造房屋合法取得房屋所有权的初始登记主体。但合作开发不等同于共同建造，建造行为必须在符合法律法规关于建造主体、条件等相关规定，依法办理土地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。
本案中，根据A公司与B公司签订的联合开发协议书，双方约定由B公司负责项目开发、定点、设计、施工、销售。A公司按照约定将其名下的国有土地使用权作为合作开发投入，变更登记至B公司，由B公司按照双方约定进行开发建设。随即B公司依法缴纳土地出让金和相关规费，以其名义办理了国有土地使用证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证书，并与施工单位签订施工合同，实际完成涉诉房屋的建造。A公司未参与商品房建造，没有依法在土地使用证和规划建设等建造许可证簿上进行登记，不能依照《物权法》第三十条的规定，原始取得涉诉房屋的所有权。
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