【问题咨询】
渭南的赵先生问：关于我自有房屋的全封闭露台，没有建筑结构改变,，没有混凝土施工 ，只是玻璃房， 铝合金窗 。物业以违章建筑为由,拒绝任何漏水维修 ，包括四周的墙面 ，请问这样的问题作为个人怎么处理 ? 另外露台封闭是20年前遗留产物， 我买来时就是这样 ，原来是公房 ，前房主搭的，我没有改动。我不清楚前房主是否和物业有沟通,物业换过一次.。
【齐信解答】
阳台，是一种从大厦外壁突出，由圆柱或托架支撑的平台，其边沿则建栏杆，以防止物件和人落出平台范围，是为建筑物的延伸。露台一般是指住宅中的屋顶平台，也是室内和室外的交汇点，是常见的建筑之一。按位置可分为露台，花园封露台，庭院封阳台，露台与阳台的区别在于是否有永久性顶盖，有的话就是阳台，没有则称之露台。不过可以确定的是未经许可擅自改变建筑外观或功能的都算违建。如果的确需要封露台，也是改变原建筑设计及功能，影响建筑物的整体外观和露台的结构和功能。况且露天阳台，在你购买时并没有将全部面积算在你房屋的建筑面积里面。
按照物权法的规定，在你产权证登记的面积才是你所有的物业，业主对物业享有物权。本案中，如果露台没有在你的产权范围内，就属于与其他业主共有产权。你的前任业主在未经批准，擅自封闭归自己占有使用，是一种侵权因为。因这种侵权因为导致的后果应有行为人承担。你购买后，并不能是该侵权行为合法化，因此，你应当自行承担责任。
关于露台的产权，如果产权是属于开发商的，那么业主只有使用权，现已确定露台无产权，不能加包甚至自作主张地隔断。如果擅自改建了，就改变了建筑的外立面结构，就算是违法建筑了。根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》及其他相关法律、法规的规定，露台在建筑设计上本来并不属于封闭的空间，如果住户将露台封闭，则属于改变建筑结构。故须事先取得规划部门的许可。前业主经前物业同意该行为，并不代表该行为合法，新物业有权拒绝。
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