【案情简介】
原告王迪诉称：2013年9月30日，我与杨晓丽通过麦田公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定杨晓丽向我购买北京市朝阳区301号房屋，总价款265万元。合同签订后，杨晓丽支付了定金13万元，我配合办理了网签手续，但是杨晓丽迟迟未支付首付款。2013年10月27日，双方再次签订补充协议，约定将支付首付款的时间变更为2013年10月31日前支付150万元，11月4日前支付第二笔房款。但是，杨晓丽仍未按照补充协议的约定支付首付款。我无奈于2013年11月5日向杨晓丽发函，告知其已经违约，并要求其继续履行合同，尽快付款。但是，杨晓丽在收函后仍未支付首付款。我于2013年11月26日向杨晓丽发函解除双方之间的买卖合同，要求其配合办理解除网签手续，并承担违约责任。现我起诉，要求确认双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2013年11月28日解除，并要求杨晓丽配合办理上述房屋解除网签手续，支付违约金53万元。
被告杨晓丽反称：王迪所称我迟迟未付首付款不是事实，事实是王迪违约要求我向合同约定之外的上海电子公司代为清偿其所欠的货款。签订合同前，王迪向我告知，所出卖的房屋在工商银行有抵押贷款余额187万元，需要我以首付款代为清偿以解除抵押。双方所签买卖合同写明该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行。由此表明，中国工商银行是合同约定的我需履行代为清偿借款义务的唯一特定抵押权人。
2013年10月22日晚，王迪才向我告知，还有一个更大的抵押权人电子公司，并要求将首付款187万元一分为二，先在2013年10月25日共同向电子公司偿还150万元，然后再去工商银行偿还37万元。2013年10月25日见面后，我了解到王迪所办公司欠付上海电子公司货款本金191万元，且该笔债务已经逾期，而房屋抵押权人是北京电子公司;上海电子公司同意王迪先付150万元偿还部分债务，其代表北京电子公司同意解押;但因还款数额低于债权本金，上海电子公司不同意盖章，仅可由员工签字。鉴于上述情况，我认为如果自己以150万元代为部分偿还欠款，则可能遭受钱房两空的后果，故不同意前述协议，上海电子公司员工亦坚持不能由公司在协议上盖章。
当日上午11时许，我自工商银行了解到，王迪在该银行尚有贷款余额49万元未偿还。鉴于王迪隐瞒了处于可实现状态的部分抵押权，且又拒绝自行解押或提供解押担保，我的合同目的不能实现，故我向王迪提出不安抗辩，中止向工商银行代为清偿。王迪所述双方在2013年10月27日签订补充协议也不是事实，该补充协议仅是草稿，由于作为丙方的麦田公司不同意承担安全交易责任而拒绝签署，该补充协议草稿从未发生效力。王迪是违约方，无权提出解除合同，其在2013年11月26日发出解除协议函的行为构成第二次违约。我不同意王迪的全部诉讼请求，另提出反诉，要求解除双方于2013年9月30日签订的房屋买卖合同及附件二，并要求王迪返还定金13万元，支付违约金53万元，承担居间服务费7万元。
【法律问题】
行使不安抗辩权能要求对方支付违约金吗？
【齐信说法】
《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，杨晓丽行使不安抗辩权符合法律规定。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。不安抗辩权适用条件过宽，于交易秩序不利，过窄，则于先履行一方过于苛刻而有失公平。因合同法68条内容较为概括，在具体适用时，需结合案件情形，合理平衡合同双方当事人利益关系而定。二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性，适当放宽不安抗辩权的适用条件。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。
本案中，王迪未如实告知房屋抵押情况，存在过错，杨晓丽对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。
就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于187万元等事关合同交易风险，绝非与杨晓丽无关，杨晓丽对转让物抵押情况享有知情权，王迪有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，王迪未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与杨晓丽签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为中国工商银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人北京电子公司，且北京电子公司的抵押担保债权金额是多少，王迪是否具备解除抵押的能力，更非杨晓丽可知，杨晓丽因此对王迪的履行能力产生怀疑应属合理。
王迪对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使杨晓丽对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。王迪隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了杨晓丽的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。杨晓丽得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。
麦田公司拒绝盖章的2013年10月27日补充协议、因上海电子有限公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证杨晓丽并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。王迪不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。
综上，杨晓丽行使不安抗辩权符合法律规定，王迪提出解除合同，杨晓丽无异议，合同解除，但杨晓丽不应承担违约责任。
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