【问题咨询】
宝鸡的李先生问：2010年8月，其在西安市某楼盘看中一套商品房并与开发商签订了商品房买卖合同，合同约定2012年12月31日前交房。合同另外还约定：如一方违约，则需向对方支付总房款5%的违约金。2012年5月，该楼盘大幅降价，全部楼盘打8折。李先生觉得自己所买的房屋还没交工就贬值了20%，遂向开发商提出愿意承担总房款5%的违约金以退房，遭到开发商拒绝。李先生问：我愿意承担总房款5%的违约金，开发商凭什么不给我退房？
【齐信解答】
我国《合同法》第8条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
由此可见，依法成立的合同，如果没有法定和约定情形，任何一方当事人都必须严格依照合同约定履行义务，否则须承担违约责任。
《合同法》第94条规定了当事人可以解除合同的情形，即：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。“因此，李先生要求解除合同，理应承担违约责任。
那么，李先生愿意以违约金形式承担违约责任是否就可以解除合同（退房）了呢？依据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，违约方以何种形式承担违约责任，另一方有选择权。如果另一方要求违约方承担继续履行的违约责任，则违约方除法律规定的例外情况外，须继续履行。所谓“例外情况”，是指《合同法》第110条的规定，即：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由此可知，李先生的理由不适用例外情况，因而其不能主张以承担违约金的形式来解除合同（退房）。
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