【案情简介】
甲、乙、丙三人分别与某单位于2002年1月10日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁该单位商场五个门面中的一个，租期一年，从2002年1月10日至同年12月10日，按季交纳租金。合同签订后，三租赁户向该单位交纳了上半年的租金。同年6月15日，该单位未通知三租户商场即将出售的情况下，与另外三人丁、戊、己签订了房屋买卖合同，将三租户门面在内的商场整栋房屋出售。同日，该单位召集所有租户开会，告之商场整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，同年7月1日以后的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服，以该单位侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令该单位与三购房户的房屋买卖协议无效，并赔偿经济损失。
【法律问题】
承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？
【齐信说法】
我们认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。理由如下：
承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事实前提，故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋时，在同等条件下，承租人享有优先购买权，照样对出租人利益不构成影响，相反能兼顾承租人利益，使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响，符合优先购买权的立法精神和目的。
在此案中，出租单位不是分割出卖商场的各个门面房屋，而是整体出卖包括甲、乙、丙三租赁户租赁门面在内的整栋房屋，出租单位应在出卖前通知三租赁户。三租赁户在同等条件下，有优先购买权。出租单位出卖房屋时，并未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。承租人主张优先购买权，请求确认出租单位的房屋买卖无效，应依法支持。
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