【案情简介】
2009年3月,张某与B公司签订商品房买卖合同,合同约定:房屋总价款为160万元,B公司应当在2010年10月31日之前将房屋交付张某,并在交付房屋后180日内为张某办理房屋权属证书。后张某按约支付房款,但B公司交付房屋后,并未按期办理房屋权属证书。2014年7月,张某起诉至法院,要求B公司办理房屋权属证书并支付违约金。B公司认为,依照约定,公司应当在2011年5月1日前办好房屋权属证书,张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效,法院不应支持。
【法律问题】
房屋交付后权属证书的办理不适用诉讼时效?
【齐信说法】
我们认为,出卖人已经将房屋交付给买受人,买受人已实现对房屋的占有,买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。
1.诉讼时效的适用范围
关于诉讼时效的适用范围,理论界和实务界的主流观点认为其一般适用于请求权。我国的主流观点认为,该项请求权不适用诉讼时效,其原因在于,物权请求权依附于物权而存在,既然物权不受约于诉讼时效,而物权请求权一直伴随物权而发生,故亦不受约于诉讼时效。
2.办理房屋权属证书行为的法律性质
就房屋买卖而言,出卖人的义务主要包括两个方面:交付房屋给买受人占有、使用;为买受人办理或协助其办理权属证书。我们认为,买受人实际占有房屋和办理权属登记乃是其完整地享有物权的方式,两者共同构成物权完整的统一体,在买卖过程中,同为主给付义务。
故而,如果房屋已经完成交付,对于买受人而言,其对房屋亦享有一定的物权权利,该权利来源于占有和合意。2007年颁布的物权法不仅对于传统物权进行了规定,而且用单独一编规定了“占有”。该法第二百四十一条规定:“基于合同关系等产生的占有,有关房屋或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”物权法设立占有的意义在于,占有是一种法律事实,占有是行为正当性的一种推定,占有作为所有权权能的一部分,是法律赋予当事人合法行使的民事权利。在房屋买卖合同履行过程中,出卖人将房屋交付给买受人以及买受人接受交付的房屋并实际占有、使用的事实,足以表明出卖人有真心转移房屋所有权的意思表示,故物权的转移在买卖双方之间已达成合意且大部分合同内容已得以履行,只是尚未完成具有公示意义的权属登记。因此,在房屋已完成交付的前提下,买受人请求出卖人办理权属证书的请求权不同于一般的债权请求权,而是一种具有物权性质的请求权。
综上,鉴于物权取得的全面性特征,即在一般的房屋买卖中,交付房屋和办理权属证书应具有统一性,故而,如果已转移房屋的占有,则相应地基于占有要求办理权属证书的请求权,当属于物权请求权,不适用诉讼时效。
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