【案情简介】
2011年1月1日，王女士与某房产开发商签订了购房合同书，购买县某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称，自己购买的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费7395.36元。
【法律问题】
开发商承诺免物业费，该承诺是否有效？
【齐信说法】
我们认为，开发商的承诺属于无权代理行为。
这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。
房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。
房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。
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